Guvernul plănuiește să reformeze, printr-o ordonanță de urgență, evaluarea proprietăților confiscate de regimul comunist, considerată „distorsionantă și discriminatorie” de Daniel Crainic, director de marketing al unui portal imobiliar, în discuția cu HotNews.
Proiectul, creat de Ministerul de Finanțe, Secretariatul General al Guvernului și Autoritatea Națională pentru Restituirea Proprietăților (ANRP), a fost validat de Consiliul Economic și Social și este înscris pe agenda de vineri a Executivului.
„Valoarea unui bun nu depinde de confiscare”
„Este complicat să intervii pe un segment restrâns de proprietăți. Valoarea unui bun nu depinde de confiscare, ci de locație și potențial economic, criterii universale pentru întreaga piață imobiliară”, afirmă Daniel Crainic de la Imobiliare.ro.
El subliniază că „dacă există un număr semnificativ de astfel de proprietăți într-un anumit sector, întreaga piață poate avea de suferit”.
Crainic avertizează că noile reguli de evaluare ar putea „genera discrepanțe vizibile”, „dacă nu se bazează pe o evaluare obiectivă aplicabilă pe întreaga piață”.
„Aplicarea unei OUG pe un număr restrâns de imobile și impactul asupra valorii acestora distorsionează piața și constituie o formă de discriminare. Aceste proprietăți fac parte din patrimoniul imobiliar și ar trebui evaluate pe baza valorii de piață”, a continuat Crainic.
O posibilă soluție
Crainic propune un sistem de evaluare uniform la nivel național, care să se aplice tuturor proprietăților.
„Un sistem de evaluare uniform, care să elimine inechitățile actualelor grile notariale și să fie aplicat tuturor imobilelor, trebuie să fie transparent, digitalizat, actualizat în timp real și bazat pe parametri obiectivi”, subliniază Crainic.
Sistemul ar trebui să aibă criterii măsurabile, care să reflecte valoarea reală de piață a unei proprietăți.
„Parametrii includ localizarea, caracteristicile proprietății, calitatea construcției, indicatorii de piață și factorii administrativi”, detaliază directorul Imobiliare.ro.
Discrepanțe actuale în grilele notariale
Nota de fundamentare a proiectului subliniază că „grilele notariale aplică criterii diferite, ceea ce duce uneori la evaluări diferite pentru imobile similare”.
„În județe precum Mureș și Cluj nu sunt aplicați coeficienți de corecție raportat la vechimea construcțiilor, spre deosebire de București și Timiș, unde aceștia sunt utilizați.
În plus, pentru terenuri, grilele din Cluj Napoca și Oradea stabilesc valori unitare variate în funcție de dimensiune, spre deosebire de București și Brașov, unde se aplică alte corecții.”, explică documentul.
Inițiatorii susțin că o soluție echitabilă ar fi aplicarea unor coeficienți uniformi, în funcție de folosința actuală a imobilelor.
„Pentru a evita îmbogățirea fără justă cauză, este necesară o diferențiere în funcție de suprafața terenurilor, perioada de construcție, materialele utilizate și destinația. Această modificare va face procesul de despăgubire mai accesibil și mai predictibil”, se menționează în nota de fundamentare.
Criterii unitare propuse de Guvern
Pentru a asigura echitate în despăgubiri, se propune introducerea unui set de criterii care să se aplice pe întreg teritoriul României.
Conform proiectului, evaluarea imobilelor va utiliza grila notarială a anului precedent, însoțită de noi criterii unitare la nivel național.
Noile criterii vor folosi prețul orientativ actualizat anual, cu aplicarea unor coeficienți de corecție specifici.
Coeficienții de corecție ajustează prețul de referință al unei proprietăți în funcție de caracteristici specifice. Valori mai mari de 1,0 cresc prețul, în timp ce valorile subunitare îl reduc.
„Coeficienții se bazează pe o medie a grilelor notariale din 2013 până în prezent. Aceștia ajustează valoarea de bază a unui imobil pentru a reflecta corespunzător valoarea de piață orientativă”, explică nota de fundamentare.
Modificări de preț la locuințe și terenuri
Noii coeficienți de corecție pentru locuințe iau în considerare standardele de construcție stabilite după 1977.
„Grila notarială din București preconizează diferențe de aproximativ 30% între construcțiile anterioare și cele ulterioare anului 1977”, se specifică în document.
Proprietăți cu valoare în scădere
- Locuințe vechi, pre-1977: Vor fi evaluate cu un coeficient de corecție de 0,7, reducând valoarea cu 30% față de prețul de referință. Proprietarii din orașe ca Mureș și Cluj vor observa o scădere considerabilă a valorii.
- Case tradiționale: Valoarea va fi diminuată cu 50% (coeficient de 0,5) din cauza materialelor inferioare.
- Terenuri mari, intravilane: Terenurile de peste 1.000 mp vor avea o valoare redusă pe metru pătrat. Coeficienții variază între 0,8 și 0,2, reducând semnificativ prețul.
- Terenuri agricole neproductive: Vor fi evaluate cu coeficienți mai reduși datorită utilizării economice reduse.
Proprietăți cu valoare în creștere
- Spații comerciale: Coeficient de corecție de 1,2, ceea ce va crește valoarea cu 20% datorită potențialului de generare de venituri.
- Vii și livezi: Evaluated cu coeficienți mai mari (1,4 pentru vii, 1,2 pentru livezi) datorită investițiilor și potențialului de profit, sporind valoarea în special în regiunile viticole sau pomicole.
